Seguendo dei blogger finanziari, salta fuori saltuariamente la questione della casa e del mutuo. Come mettere a bilancio quel danaro e il valore corrispettivo, genera non poche discussioni. E direi anche più di qualche storpiatura intellettuale.
Certamente se stiamo comprando una casa, essendo appunto l’acquisto un costo per definizione, pare logico che vada inquadrata in quel conto. Ma poi la casa ha un suo valore, variabile nel tempo e non necessariamente profittevole.
Ad esempio, se succede qualcosa tipo un terremoto o una inondazione, anche se il mercato immobiliare fosse in bull run, rischiate di ritrovarvi un valore notevolmente minore a quello affrontato con la banca
Ma questi sono esempi che prevedono situazioni limite, senza cercare cose improbabili anche lo stesso mercato immobiliare ci ha messo del suo. Chi ha comprato immobili fino alla crisi dei mutui subprime ha dovuto sborsare un valore che in realtà non si è mai più visto ad oggi. Gli stessi tassi di riferimento cambiano non poco la questione, dato che il mutuo incide in modo rilevante su un termine temporale ampio.
Se dovessimo inquadrare la situazione meramente dal punto di vista della gestione finanziaria, come poi molti fanno, si arriva all’assunto che è meglio non comprare immobili, ma andare in affitto e gestire il denaro “risparmiato” per farlo fruttare.
Al netto che bisogna avere la strategia funzionale, e visto che il mercato è ciclico le strategie funzionano fino ad un certo punto, mi pare che il ragionamento di base sia un po’ posticcio. Visto che una casa la dovete avere, e non è vostra, si deve pagare l’affitto. Un costo puro, il cui unico vantaggio teorico è quello del disastro imponderabile, cioè se la casa è seriamente danneggiata non avete (più o meno) una perdita economica.
Con il mutuo invece, tolti gli interessi della banca, si tratta di uno “store of value” cioè un allocamento del valore, che va ad ammortizzare il costo puro sin da subito. Ad un certo punto il mutuo termina e il costo puro si limita all’amministrazione e cura dell’immobile. Costi che per altro sono presenti anche nell’affitto, sebbene più o meno nascosti.
Come si vede un immobile dal punto di vista prettamente finanziario non è un buon investimento, anzi è un costo. Ma la questione però va guardata in prospettiva. La casa ha un orizzonte medio, lungo o lunghissimo termine. Quindi definire il valore tra 40 o 50 anni è totalmente improbabile, la sola inflazione renderebbe la stima priva di qualsiasi valenza statistica. Tuttavia nell’equazione il mutuo è certo nella sua struttura e quindi ad un certo punto si esaurisce. Mentre nell’affitto è altamente probabile che ci siano aumenti o che l’affittuario non vi rinnovi il contratto, costringendovi a costi del tutto imprevisti.
Oltre a questo ci sono chiaramente tutta una serie di questioni diverse, ad esempio un tipo di lavoro che ti costringe a cambiare città o altre esigenze per cui la teoria finanziaria, anche se formalmente corretta, non lo è sul piano pratico.
Non di meno, se facciamo i classici conteggi per cassa, si può vedere come un mutuo e un affitto si ritrovino ad avere spesso valori simili o vicini per entità. Anzi spesso chi affitta ha a sua volta il mutuo che di fatto viene coperto dall’affittuario, che sostanzialmente gli paga le rate.
Quindi, secondo voi conviene l’affitto o il mutuo?
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